A cota de empreendimento imobiliário já é uma modalidade de investimento tradicional no setor, mas até pouco tempo atrás ela era oferecida apenas por grandes construtoras a investidores endinheirados, que tinham mais de R$ 1 milhão para investir.

Agora empresas de médio porte, que não conseguem acessar financiamentos no mercado de capitais, como os líderes do setor, diminuíram os valores mínimos de aplicação em cotas para R$ 10 mil. Em troca, dão um percentual de lucro sobre o capital investido, que varia de 18% a 35% ao ano.

É uma forma de atrair um público maior (e mais dinheiro) em um cenário de custos mais altos para construir. É um financiamento mais seguro do que o ofertado por bancos, que exigem o pagamento no momento de conclusão das obras, e não após a venda dos imóveis. Além de tornar a cota mais acessível, construtoras antecipam o recebimento de dividendos, competindo com aplicações como os fundos imobiliários.

Focos diferentes

A Neoin veio diminuindo o valor mínimo da aplicação aos poucos, até chegar aos R$ 10 mil, conta Jonata Tribioli, diretor comercial da construtora. “Há muitos investidores que estão começando a investir no segmento. Mas a educação financeira é um processo demorado. Então permitimos começar com um valor baixo para sentir o mercado”.

Para a estratégia dar certo, o foco da empresa é construir empreendimentos populares de médio porte, que custam de R$ 200 mil a R$ 380 mil, em bairros como Penha e Ipiranga. “O lucro do cotista é distribuído no momento da venda dos imóveis. Por isso, optamos por empreendimentos mais fáceis de vender”, explica o executivo. Do total do empreendimento, de 30% a 40% são destinados a investidores.

O processo exigiu outras adaptações. Como a cota demanda que o capital fique parado por anos até a conclusão das obras e venda de unidades, muitos clientes menores não tinham condição financeira de deixar o patrimônio parado por longos períodos sem receber um centavo. Então, a Neoin resolveu antecipar o lucro em pagamentos mensais.

Mas por que a construtora não fazia isso antes? Segundo Tribioli, oferecer a cota de empreendimento apenas para milionários facilitava a gestão dos recursos. Dividir os recursos na mão de mais investidores exige reforço na estrutura administrativa. “Preciso de mais funcionários para gerir as cotas. Fazemos reuniões mensais com todos os investidores. Agora estamos desenvolvendo um app para ele acompanhar o andamento da obra”.

A Capital Concreto foi criada já com o foco em captar dinheiro junto a investidores pessoas físicas, pois seus cinco sócios eram executivos do mercado financeiro. As obras, que geralmente são concluídas em um ano e meio, são feitas com capital próprio, e apenas uma parte é distribuída a investidores na forma de cotas, cujos valores começam em R$ 40 mil. “Ainda é uma operação cara para a gente. Dessa forma, fazemos a conta fechar”.

Diferente da Neoin, que oferece as cotas quando a obra já está aprovada, e em fase de conclusão, a Capital Concreto oferece o investimento também na fase inicial da obra. Quanto mais cedo o investidor aplicar, maior será o risco, e também a remuneração bruta, e vice versa. Seu foco é construir apartamentos compactos em bairros valorizados, com oito andares.

O investimento é similar ao de um cliente que opta pela compra do imóvel na planta para revendê-lo quando for lançado. A diferença, aponta o executivo, são suas vantagens tributárias. “Na modalidade ele não precisa pagar comissão para a imobiliária, ITBI, registro ou escritura do imóvel. Nós cuidamos da venda”.

Como o investidor compra apenas uma fração de um apartamento, é importante traduzir o investimento, diz o executivo. “Para cada cota vendida colocamos o quanto equivale em metros quadrados. Dessa forma o investidor pode pesquisar se o preço realmente é vantajoso para a região e tipo de empreendimento”.

Como funciona o investimento em cota de imóveis?

Para se tornar cotista de um imóvel, o investidor deve participar de uma rodada de investimentos da construtora. Durante o evento, a empresa apresenta os projetos em desenvolvimento e as cotas previstas para cada um deles, que podem variar tanto no valor mínimo de aporte quanto no prazo de investimento do dinheiro.

Definido o projeto e o investimento pela cota, o próximo passo é assinar o contrato. O acordo é formalizado na forma de Sociedade de Conta de Participação, instrumento jurídico que garante a operação através da lei 10.406/2002 do Código Civil.

Nesta modalidade jurídica, a empresa responsável pelo projeto entra como sócia ostensiva, recolhendo os impostos sobre o total do empreendimento, enquanto o investidor aparece apenas como sócio participante ou oculto, aportando valores e recebendo dividendos.

O contrato dispensa que o cotista tenha qualquer obrigação jurídica sobre o negócio. Ou seja, caso a construtora passe por problemas financeiros, ele não será responsabilizado na Justiça e nem o empreendimento entra no patrimônio de afetação: ele continuará a deter uma fatia do imóvel. O sócio oculto não paga imposto, pois recebe os lucros na forma de dividendos, que não são tributados no país.

E se o investidor precisar do dinheiro antes da venda da unidade? A única forma de receber o dinheiro é revendendo a unidade para outro investidor.